Formalización de la tierra: la clave del éxito para consolidar la inversión privada
Por: Miguel Samper Strouss | Ex Director General de la Agencia Nacional de Tierras y ex Viceministro de Justicia.
Toda inversión y su tasa de retorno están estrechamente ligadas al nivel de riesgo. Este grado, en inversiones que se realizan en municipios eminentemente rurales, implica una evaluación de distintas condiciones que comienzan y terminan por la seguridad. No sólo seguridad entendida como ausencia de la comisión de delitos, sino también en términos de estabilidad del proyecto en el tiempo.
Por ello, es absolutamente indispensable tener en cuenta la informalidad en la tenencia de la tierra a la hora de evaluar el grado de riesgo de una potencial inversión. La consolidación de los derechos de propiedad, en efecto, no sólo reduce el riesgo de que se produzcan hechos violentos en el territorio sino que, además, conduce a generar la seguridad jurídica necesaria para saber que efectivamente no se está invirtiendo en tierra que es ajena o que no se convertirá en ajena a la vuelta de unos años.
Inseguridad es Informalidad
Este contexto de regularización de la propiedad rural es particularmente apremiante en los territorios PDET. Mientras que el índice de informalidad a nivel nacional podía llegar al orden del 54.31%[1], en los municipios PDET el promedio ronda el 63%, siendo los municipios más afectados los de Santa Rosa del Sur, Simití y Morales en el departamento de Bolívar, y San Miguel en Putumayo. En estos municipios, casi el 100% de los predios rurales son informales.
Y es que la informalidad en los derechos de propiedad sobre la tierra incrementa las tensiones sociales, facilita el reclutamiento ilegal, el desplazamiento forzado, el despojo[2] e impulsa las actividades ilegales en zonas de conflicto[3]. Es decir: la irregularidad en la propiedad de la tierra potencializa la probabilidad de que se comentan hechos violentos en los territorios[4] o, lo que es lo mismo, incrementa la vulnerabilidad del campo frente a la violencia[5].
Además, la informalidad impide que las comunidades rurales e inversionistas accedan a medidas del desarrollo como créditos, subsidios, proyectos productivos, acompañamiento técnico, entre otros. Así mismo, obliga a los inversionistas del campo a acudir a un mercado inmobiliario ilegal, lo que le resta dinamismo a las transacciones que se pueden hacer sobre la tierra.
Esta irregularidad imposibilita la entrada del Estado en los territorios apartados, pues difícilmente los entes territoriales o el Gobierno Nacional podrán invertir recursos públicos en terrenos cuya titularidad es incierta. Se presenta entonces la siguiente paradoja: el Estado no puede ingresar, mediante inversión pública y provisión de bienes públicos rurales, a los territorios que no se encuentren formalizados, pero la regularización del territorio tampoco podrá surtirse, de manera integral como se requiere, hasta tanto no haya una presencia vigorosa del Estado.
Igualmente, esta situación se convierte automáticamente en caldo de cultivo para invasiones, apropiaciones ilegales, ventas ilegales o forzadas, usurpaciones y demás tipologías de contravenciones a los derechos de propiedad al no estar estos debidamente soportados en el marco legal existente.
El primer peldaño de la formalización
Por todos estos motivos, cualquier proyecto que pretenda implementarse en municipios en los que la presencia del conflicto armado fue el común denominador, como los municipios PDET, si busca perdurar en el tiempo, debe necesariamente contemplar en una primera etapa la regularización del territorio, entendida como la consolidación de los derechos de propiedad sobre la tierra.
¿Es una responsabilidad que atañe exclusivamente al Estado? En principio, sí. Pero los privados podrían detonar las sinergias que se requieren, en el marco de la debida diligencia que debe incluir la gestión predial, para involucrar al Estado en la regularización de la propiedad rural desde la fase de estructuración de cada proyecto.
De hecho, con una intervención decidida que apuntale el objetivo de generar impactos positivos en el entorno comunitario en el cual va a desarrollarse el proyecto, se debería incluir, necesariamente, la ruta para la legalización de los predios adyacentes y vecinos.
Con un esquema así pensado, la inversión privada en los territorios PDET podría contar con las condiciones de seguridad jurídica que requiere el desarrollo de los proyectos, blindaría a la comunidad vecina de fenómenos como el despojo, las economías ilegales o el desplazamiento y permitiría la entrada del Estado en el territorio, consiguiendo un desarrollo holístico del entorno en el cual se va a desarrollar la iniciativa.
Se conseguiría jalonar, desde el sector privado, la indispensable consolidación del desarrollo territorial, permitiendo con ello que toda la zona se vea beneficiada con la llegada de la inversión privada y que ésta se blinde de las incertidumbres y embates de la informalidad en la propiedad de la tierra.
Colombia enfrenta uno de los mayores retos de su historia. Es ahora que puede potencializar el impacto de las medidas con las que cuenta para generar condiciones de prosperidad en zonas históricamente abandonadas, atrayendo inversión privada que se realice sobre bases robustas de seguridad jurídica y territorial. Esa es la dimensión del reto cuando se habla de desarrollo rural en las zonas PDET. Esa es la oportunidad.
[1] Unidad de Planificación Rural Agropecuaria –UPRA. “Índice de informalidad”. Bogotá D.C., 2014.
[2] Proyecto Protección de Tierras y Patrimonio de la Población Desplazada. “Del abandono al despojo: de cómo se han afectado los derechos patrimoniales de las víctimas del desplazamiento forzado, según sus declaraciones para el proceso de Justicia y Paz”. Serie Documentos de Trabajo. Acción Social, diciembre de 2009. Pp. 12 y ss.
[3] MUÑOZ-MORA, Juan Carlos, TOBÓN, Santiago y D’ANJOU, Jesse Willem. “The role of land property rights in the war on illicit crops: evidence from Colombia”. World Development Journal 103. Elsevier, 2018. P. 268. Traducción propia.
[4] FERNÁNDEZ, Manuel. “Violencia y derechos de propiedad: el caso de La Violencia en Colombia”. En: Ensayos sobre Política Económica, vol. 30, no. 69. Banco de la República. Bogotá D.C., julio a diciembre de 2012. Pp. 115 y ss.
[5] Semana Rural. “‘El 60 por ciento de los predios rurales en Colombia no está formalizado’: Banco Mundial”. Publicado el 18 de octubre de 2019. Consultado en: <https://semanarural.com/web/articulo/banco-mundial-asegura-que-mas-de-la-mitad-de-colombia-cuenta-con-predios-informales/1192>. Consultado el 27 de abril de 2021.
